La recente diffusione dell’epidemia di Covid-19 ha riportato l’attenzione degli investitori al mercato immobiliare, che secondo alcuni analisti avrebbe retto all’urto in maniera migliore rispetto a quello mobiliare.

Il momento di forte incertezza, tuttavia, rischia di mettere a dura prova anche la tenuta del valore degli immobili di aziende e famiglie: è quindi opportuno studiare una strategia per proteggerlo.

Una strategia immobiliare non è tuttavia una stima: ha lo scopo di far sì che ogni immobile sia utilizzato nel modo più adatto, così da ottimizzarne il valore.

Come si costruisce però una strategia efficace?

Un corretto punto di partenza è certamente quello di effettuare un’analisi dettagliata di tutti gli immobili in portafoglio.

Ecco un elenco, certamente non esaustivo, di alcuni degli aspetti da valutare.

Il primo passo è quello suddividere gli immobili tra:

• Immobili strumentali: utilizzati direttamente dai proprietari, come abitazione dai privati o per condurre le proprie attività da parte di professionisti o aziende;
• Immobili a reddito: concessi in locazione a privati o ditte;
• Immobili vuoti.

Questa prima suddivisione è molto importante: consentirà infatti di individuare le necessità relative ad ogni immobile nel portafogli.

Successivamente per ciascuno di essi dovranno essere valutati gli aspetti normativi:

• Titoli abilitativi: l’edificio deve essere stato costruito in forza di un opportuno titolo autorizzativo (Concessione edilizia, Permesso di Costruire, DIA, ...), così come tutti i lavori eventualmente realizzati in seguito devono essere stati autorizzati;
• Agibilità: l’immobile deve essere dotato di certificazione di agibilità (o della relativa richiesta, approvata per silenzio assenso);
• Identificazione catastale: lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere a quanto riportano i documenti catastali.

In questa indagine vanno anche considerati eventuali contratti di locazione, al fine di verificarne la regolarità e l’allineamento con il mercato.

Ogni immobile deve essere inoltre dotato delle certificazioni previste dalla legge, come ad esempio:

• Certificazione di conformità degli impianti installati;
• Attestazione di Prestazione Energetica.

Dovrà essere poi considerato lo stato di manutenzione di ogni unità, individuando eventuali lavori necessari; questi ultimi possono essere di due tipi:

• Lavori che hanno lo scopo di ripristinare il corretto funzionamento dell’immobile e che quindi ne recuperano il valore iniziale, ma non lo aumentano;
• Lavori che aumentano il valore di un immobile in quanto realizzano migliorie rispetto alla situazione originale.

Una valutazione deve inoltre essere fatta sull’età e sul prestigio del fabbricato, oltre che sulle tecnologie installate: immobili storici sono infatti certamente di grande pregio, ma difficilmente saranno dotati di impianti moderni, strutture antisismiche o insonorizzazioni efficaci.

Dopo essersi occupati degli immobili, per stilare una corretta strategia è opportuno analizzare il contesto, verificando, ad esempio, la presenza di servizi e di infrastrutture per il trasporto, lo stato di conservazione, la sicurezza, il traffico, la previsione di nuovi servizi e molti altri.

Una volta conclusa l’analisi sugli immobili avendo considerato questi ed altri fattori, sarà necessario analizzare le caratteristiche del mercato immobiliare, sia come tendenza generale del settore, che, più nello specifico, come specificità dei mercati locali: ogni strategia deve infatti saper approfittare delle opportunità offerte dalla situazione contingente.

Una volta esaminato tutti gli aspetti necessari, sarà possibile individuare eventuali carenze da colmare rispetto alla situazione ideale, tracciando una strategia che miri all’ottimizzazione del patrimonio, senza tuttavia dimenticare il budget a disposizione e le tempistiche richieste.

Il nostro consiglio è quello di effettuare una prima analisi in maniera scrupolosa ed approfondita, per poi verificare annualmente la strategia. In ogni momento, un consulente capace saprà inoltre portare all’attenzione della proprietà eventuali opportunità in linea con la strategia stilata.

Il nostro studio offre ai propri clienti il servizio di gestione del patrimonio immobiliare, anche in affiancamento ai legali ed ai commercialisti di fiducia del cliente stesso.

Se volete approfondire questo argomento, i nostri esperti sono a disposizione per fornirvi maggiori informazioni o per un semplice incontro conoscitivo.